Оценка загородной недвижимости

При покупке загородной недвижимости риск отдать лишние деньги гораздо выше, чем при приобретении городской квартиры. Оценивать загородную недвижимость по метражу и местоположению, как жилье в мегаполисе, не принято. При оценке коттеджей необходимо учитывать гораздо большее количество критериев, в частности: удаленность от города и железнодорожной станции, направление, наличие неподалеку леса или водоема, качество почвы и воды и т. д. Для многих большое значение имеют престижность места, качество подъездных путей, наличие развитой инфраструктуры и т. д.
Оценка загородной недвижимости требуется в основном в целях купли – продажи и оформления наследства.

Объектами оценки является большое многообразие такой недвижимости – жилые дома, сооружения, передаточные устройства, находящиеся на участке. Иногда приходится сталкиваться с просьбами оценить садовые деревья, кустарники и цветы.

Также объектами оценки такой недвижимости могут выступать разнообразные бассейны, кованные ограды, мачты освещения участка. У заказчиков бытует мнение о дороговизне объекта загородное недвижимости, расположенного вблизи МКАД, но стоит отметить, что стоимость объекта недвижимости состоит из стоимости земли и стоимости строения. Вот как раз из-за стоимости земельного участка и получается высокая стоимость самого объекта недвижимости.

Одним из главных факторов достоверной оценки загородной недвижимости является правильное отнесение оцениваемого загородного дома к определенному сегменту рынка загородной недвижимости, который по своей природе неоднороден. В целом его можно разделить на следующие сегменты: эконом - класс (около 23 % рынка); бизнес – класс (45-55 %); люкс – (19 %); эксклюзив (4-5 %). Из сказанного выше, можно выделить два основных сегмента, которые в процентном соотношении выходят на первый план, остановимся на них более подробно.

Загородное жилье эконом-класса – условно его можно разделить на дома для постоянного проживания (таунхаусы, коттеджи) и дома для сезонного проживания (дачи в организованных дачных поселках или в садово-огородных товариществах). Например, к объектам эконом-класса можно отнести поселок Светлогорье (38 км по Новорижскому шоссе), Опушка (18 км по Минскому шоссе), Мечта (22 км по Дмитровскому шоссе), Фэмили-Клаб (поселок на 340 домов на Ленинградском направлении, в 12 км от Москвы), Долгопрудный (поселок таунхаусов на Дмитровском направлении, в 4 км от столицы). Из организованных дачных поселков, можно выделить Беляевскую Опушку (Симферопольское шоссе, 65-й км), Славенку (63-й км Новой Риги), "Маяк", "Аистово" (Можайское шоссе, 120-й км).Стоимость дома эконом-класса в среднем доходит до 400 тыс. у. е. (данная оценка дана с учетом стоимости земли и коммуникаций).

Загородное жилье бизнес-класса представляет собой дома на территории коттеджных поселков, площадь строений от 300 кв. м и выше, земельного участка – не менее 15-20 соток. Количество домов в поселке, как правило ограничивается, обязательно наличие качественной собственной инфраструктуры и окружение. Также данному сегменту присущи некоторые факторы, о которых речь пойдет ниже.

Средняя стоимость домов в этой группе – от $500 до $1 млн. Поэтому, помимо применения различных подходов оценки стоимости загородной недвижимости, знание рынка оказывает огромное влияние на конечный результат оценки. Кроме того, при оценке рыночной стоимости загородной недвижимости во внимание принимается большое количество различных факторов..

Приведем примеры основных факторов, влияющих на оценку дома:

Престижность направления – один из основных факторов. Традиционно престижны стародачные места северных направлений, а также запад: Рублевское, Новорижское и Киевское шоссе. Лидерами с этой точки зрения остаются Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. Отдельно следует отметить Дмитровское шоссе, так как раньше здесь наблюдалась умеренная стоимость коттеджей, но теперь наличие «большой воды» повлияло на их стоимость, и сегодня на этом направлении строятся поселки высокой категории.

Удаленность от МКАД - даже на не самом престижном направлении близость к Москве играет существенную роль в ценообразовании. Здесь уместно разделить Подмосковье на две зоны – пригород (10 км. от МКАД) и загород (от 10 до 100 км.). Наибольшим спросом сейчас пользуются дома, расположенные в 25-30 км. от МКАД.

Транспортная доступность (не следует напрямую из малой удаленности от города). Здесь важны такие параметры, как пропускная способность трассы, количество полос, скоростной режим, качество покрытия, плотность и тип заселения – все это влияет на загруженность дороги и, в конечном итоге, на оценку стоимости дома в данном направлении. Например, южное направление выросло в цене за счет удобной обновленной трассы Москва-Дон, которая имеет 8 полос и предоставляет хорошую возможность добраться до столицы достаточно быстро. Хорошая транспортная доступность обуславливает и растущую популярность Киевского и Калужского направлений. Боровское и Киевское шоссе расширены и обновлены вплоть до района аэропорта Внуково.

Данные факторы являются во многих случаях ключевыми, но далеко не полными, так как при оценке коттеджей учитываются гораздо большее количество критериев, в частности: инфраструктура территории, планировка и состояние отделки жилого дома, наличие лесных насаждений, водоема, размер земельного участка и многие другие.

Оценка стоимости загородной недвижимости может быть востребована в следующих случаях:

При определении залоговой стоимости загородного дома (ипотека);
Купли-продажи объектов загородной недвижимости (при покупке загородной недвижимости вероятность заплатить лишние деньги гораздо выше, чем при приобретении квартиры);
Оценка загородного дома при определении величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и доходы физических лиц;
Оценке стоимости недвижимости при разделе имущества, оформления наследства;
Оценке ущерба и страхового возмещения, страхования;
Оценка при изъятии дома (строения) для государственных нужд (отчет независимого оценщика об оценке является очень важным аргументом при определении величины компенсации).

Для оценки коттеджей, садовых домиков и прочей загородной недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

Свидетельство о собственности на объект недвижимости.
Паспорт бюро технической инвентаризации с указанием физических параметров строения и конструктивных элементов.

При проведении оценки загородной недвижимости, необходимо предоставить следующие документы и информацию:

Свидетельство о государственной регистрации прав собственности
Сведения о наличие обременений.

Свидетельство о государственной регистрации прав собственности или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
кадастровый план земельного участка.
Сведения о наличие обременений (если таковые имеются) у объекта, включая обременение залогом, наличие арендаторов и иных ограничений по использованию объекта.

ехнический паспорт или Выписка из технического паспорта;
Экспликация;
Поэтажный план;
Справка о состоянии здания/помещения.

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку.

Тарифы на оценку Загородной Недвижимости

Похожие страницы